【賃貸借契約】知らないでは済まされない事務所はどこで開業するのか問題

2021.08.06

こんにちは。
起業サポの弁護士の宮本真志といいます。

今回は、起業する際に必ず考えなければならない事務所問題について書いていこうと思います。

起業をする際、どこを事務所にしようと思っていますか。
安易な選択が後々に問題を発生させてしまうことがあります。

起業をする際、事務所を借りるか、自宅を事務所として利用することとなります。

この際、注意しなければならない点があります。
そもそも、賃貸借契約とは、物を借り、賃料を支払う取り決めです。

まず、自宅の賃貸借契約書を確認してください。

自宅の賃貸借契約書を確認する

自宅の賃貸借契約書や管理規約上は、通常、居住目的の利用となっており、事業用利用が制限されています。
これは、居住者以外の人が建物内に入らないようになど、セキュリティ上の問題、近隣への迷惑防止です。

では、自宅を事業用に使用していることが発覚した場合、どうなるのでしょうか。
目的外利用で大家さんから賃貸借契約の解除を求められることがあります。

そのため、将来のトラブルを防止するために、事前に相談したほうがよいかと思います。

シェアオフィスやレンタルルーム、バーチャルオフィスを事務所として利用する場合

次に、シェアオフィスやレンタルルーム、バーチャルオフィスを利用することも考えられます。
このような事務所利用については、提供されるサービスも異なるため、契約書や約款をきちんと読んでおくことが重要です。

事務所を賃貸して開業する場合

その他に、事務所を賃貸して開業するケースもあります。
そもそも、賃貸借契約には、「建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の２種類があります。
「定期建物賃貸借契約」の場合、期間満了で自動的に契約が終了しますので、注意しておいてください。

また、法人でテナントを借りる際、代表者が連帯保証人となることが多くあります。
この際には、現在の民法において、「極度額」、すなわち、責任の上限金額を定めなければならないこととなっていますのでご注意ください。

入居時について、「保証金」は、敷金のようなもので、いつ、いくら払わなければならず、いくら償却されるのかに注意してください。
細かな取り決めについては、特約条項で記載されます。書き方にはテクニックがあるので、専門家に相談されることをお勧めします。

また、退去時の原状回復費用、解約告知の期間、保証金の償却に注意して下さい。
一般的には、元の状態に戻さなければならず、指定業者による修繕となっていることが多いです。

解約告知は、６か月前の申請となっていることが多いです。告知から指定期間以内に退去する場合には、当該期間の家賃を支払わなければなりません。
解約の方法は、契約書上、書類で行うと規定されていることが一般的です。
後日、いつ、解約の申し入れをしたのかトラブルにならないよう、内容証明郵便で送付する方法をお勧めします。
この方法であれば、書類の内容を郵便局が証明してもらえます。

保証金の償却については、最低額として一定の金額が返ってこないようになっていることが多いです。